作者 | 市界 彭碩

編輯 | 朗明

隨著國(guó)家調(diào)控政策的深入，原本躺著賺錢的地產(chǎn)企業(yè)如今日子也不好過。

4月30日，房地產(chǎn)企業(yè)大連友誼公布的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.87億元，同比下降41.00%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-4.14億元，同比下降3,278.01%。值得一提的是，年報(bào)顯示公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損3.86億元，同比下降1,125.42%，毛利率僅為3.71%，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

5月13日，大連友誼收到了來自深交所的年報(bào)問詢函。對(duì)其地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率變化、暫緩項(xiàng)目進(jìn)展情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)等問題進(jìn)行了問詢。

5月30日晚，大連友誼在回復(fù)深交所的問詢函中解釋，公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)不景氣、工程成本增加，導(dǎo)致公司改變銷售策略，從而拉低了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體毛利率。

2016年到2018年，大連友誼共有有5個(gè)主要地產(chǎn)項(xiàng)目。去除尾盤因素影響，2018年毛利率下降較大的項(xiàng)目為大連富麗華國(guó)際、沈陽(yáng)友誼時(shí)代廣場(chǎng)，毛利率分別由2017年的14.80%和21%下降到2018年的-181118.05%和-2.50%。

其中，大連富麗華國(guó)際毛利率大幅走低原因是，2018年項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)不景氣，零售周期拉長(zhǎng)，無法達(dá)到去庫(kù)存的目的。因此，公司改變銷售策略從零售改為整售，由此希望實(shí)現(xiàn)快銷售、快回現(xiàn)，不過期內(nèi)該項(xiàng)目并沒有整售出去，以至沒有形成收入。

沈陽(yáng)友誼時(shí)代廣場(chǎng)則是因隨著工程成本的決算，調(diào)整單方成本影響，導(dǎo)致毛利率降低。

除了毛利率過低，大連友誼還對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)展情況、連續(xù)4年扣非后凈利潤(rùn)為負(fù)的問題做出一一解釋。大連友誼方面稱，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司支柱性產(chǎn)業(yè)之一，未來依舊面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，將繼續(xù)加速現(xiàn)有存量去化，并探索新的業(yè)務(wù)方向。

問詢函中還格外提到了公司特有的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——大連金石谷項(xiàng)目。深交所要求大連友誼說明該項(xiàng)目停工多年并虧損，但未計(jì)提減值準(zhǔn)備的合理性及原因。

大連金石谷項(xiàng)目是大連友誼花費(fèi)重金打造的作為5A級(jí)景區(qū)內(nèi)高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，于2010年開工建設(shè)。該項(xiàng)目曾作為大連市評(píng)選的2010年旅游項(xiàng)目建設(shè)的十大系列工程之一，被大連友誼寄予較高期望。然而到2016年，大連友誼突然宣布項(xiàng)目進(jìn)入整改，后又于2017年年報(bào)中宣布整改完成。

這期間，大連友誼未曾透露具體整改內(nèi)容。不過據(jù)媒體現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目很有可能是政府明令禁止的“高爾夫球場(chǎng)＋獨(dú)棟洋房地產(chǎn)”項(xiàng)目。盡管公司宣布已經(jīng)整改完成，然而自2017年至今，大連友誼始終未能重啟該項(xiàng)目建設(shè)。

該項(xiàng)目的擱置是近幾年大連友誼持續(xù)虧損的主要原因之一。2016年、2017年、2018年，該項(xiàng)目都為公司帶來超過5000萬元的虧損。

回復(fù)函顯示，金石谷項(xiàng)目當(dāng)前已整改完成，但未取得任何政府部門的書面批復(fù)。因項(xiàng)目地價(jià)成本869元/平，低于市場(chǎng)地價(jià)，所以公司并未計(jì)提減值。目前，公司表示正積極與政府部門溝通，以期早日啟動(dòng)該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

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