來源：時代周報

受疫情持續(xù)影響，日本的不動產(chǎn)價格出現(xiàn)了6年來首次下降，引得全球買家紛紛前來“抄底”。

根據(jù)日本國土交通省2021年公布的官方土地價格，日本全國商圈的平均地價波動從2020年同比上漲3.1%，轉(zhuǎn)為同比下降0.8%。東京的平均地價更是在8年來首次出現(xiàn)下降，其中商業(yè)區(qū)同比下降1.9%，住宅區(qū)同比下降0.6%。

從東京塔俯瞰東京。（圖源：日經(jīng)亞洲）

受疫情持續(xù)的影響，日本的不動產(chǎn)價格出現(xiàn)了6年來首次下降，引得全球買家紛紛前來“抄底”。

根據(jù)日本國土交通省2021年公布的官方土地價格，日本全國商圈的平均地價波動從2020年的同比上漲3.1%，轉(zhuǎn)為同比下降0.8%。東京的平均地價更是在8年來首次出現(xiàn)下降，其中商業(yè)區(qū)同比下降1.9%，住宅區(qū)同比下降0.6%。

中國投資者青睞日本不動產(chǎn)

據(jù)《西日本新聞》報道，自2010年日本林業(yè)廳開展調(diào)查以來，外資收購的日本森林土地面積不斷增加。截至2021年累計達2376公頃，是2010年的4.2倍。其中，來自中國內(nèi)地和中國香港的買家最多，累計收購了969公頃，占總量的40%。

該報道預(yù)測，一旦日本疫情結(jié)束，中國買家還會加速購買日本的不動產(chǎn)。

最青睞日本森林土地投資的是中國資本。（圖源：日本林業(yè)廳）

中國人購買日本森林、土地的數(shù)據(jù)只是冰山一角，在調(diào)控政策頻出的中國，房地產(chǎn)投機行為受到了越來越嚴格的限制。相比之下，自日本獲得2020年東京奧運會和殘奧會的舉辦權(quán)后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資熱度就在持續(xù)攀升。盡管東京奧運會的舉辦充滿爭議，疫情的失控也使得日本經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，但日本儼然已成為世界上最具彈性和表現(xiàn)最好的房地產(chǎn)投資市場之一。

根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）的數(shù)據(jù)，2021年一季度的東京是排在波士頓之后全球交易最活躍的城市房地產(chǎn)投資市場，交易額高達80億美元。海外買家在2020年向日本房地產(chǎn)市場投入了約合135億美元，約占整個日本房地產(chǎn)市場的30%，這是自2007年以來的最高百分比。

其中，中國買家的熱情尤為高漲。根據(jù)海外房地產(chǎn)投資網(wǎng)站居外網(wǎng)統(tǒng)計，在2020年第一季度到第二季度，通過居外網(wǎng)查詢?nèi)毡痉慨a(chǎn)信息的中國用戶環(huán)比激增了433.7%，當(dāng)中約77%的查詢者將投資列為他們的主要查詢動機。

能夠成為“香餑餑”，是因為日本房地產(chǎn)的投資門檻和收益率符合投資人期待。

根據(jù)全球最大的生活成本統(tǒng)計機構(gòu)Numbeo在2021年9月的統(tǒng)計，東京中心區(qū)平均房價為137.2萬日元/平方米（約合8萬元人民幣/平方米），而北京中心區(qū)平均房價則高達11萬元人民幣/平方米。

在投資門檻和回報率上，東京優(yōu)于北京。（圖源：Numbeo）

不僅價格相對便宜，在租金收益率方面，日本一線城市的收益率也普遍高于中國一線城市。例如，在寸土寸金的東京，無論是市中心還是城市外圍，平均租金價格比北京高出11%-20%。

此外，日本不動產(chǎn)此前升值的趨勢也讓投資者們增強的信心。根據(jù)日本國土交通省的統(tǒng)計，2019年日本公寓的平均價格同比上漲了4.73%，即使在疫情的影響下，2020年的公寓平均價格也同比上漲了3.38%。

只要有錢就能買

在日本，土地是只要有錢就可以隨意進行買賣交易的。

目前日本尚未出臺禁止或控制外國人投資日本房地產(chǎn)的法律。而投資者也無需居住在日本，或是持有日本簽證，甚至可以在從未訪問過日本的情況下購買和擁有日本房地產(chǎn)。

也就是說，只要有錢，任何人都可以購買日本的土地、林業(yè)、房屋、公寓、高爾夫球場、私人島嶼、公寓或整棟建筑。

中國資本在熊本市內(nèi)毗鄰水前寺江豆子公園中，購買了一片土地（包含右側(cè)別墅）。（圖源：西日本新聞）

但也正因此，日本國內(nèi)對海外投資者購買本國土地的問題一直存在爭議。

熟悉海外投資問題的姬路大學(xué)教授Hirano指出，日本國內(nèi)官員連準確掌握土地所有者的信息都很難。所有者在日本國內(nèi)，需要根據(jù)新修訂的日本《不動產(chǎn)登記法》和《民法典》強制性要求登記信息。但如果所有者在海外，則不受上述義務(wù)的約束。一旦海外所有者再將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，就會出現(xiàn)無法確定土地所有者的情況，這將阻礙土地的利用、災(zāi)害的預(yù)警，也會給地方政府的稅收帶來困難。

此前曾有多起案例引發(fā)日本政壇對海外投資者購買日本土地的擔(dān)憂。例如2008年6月，曾有韓國投資者在對馬島日本海上自衛(wèi)隊基地附近購買土地，并開設(shè)了一家韓國度假設(shè)施。

為防范類似的事件再次發(fā)生，日本政府于2021年6月頒布了《土地使用管理法》。但值得注意的是，該法律僅允許對日本自衛(wèi)隊基地和核電站等重要安全設(shè)施周圍土地的所有者進行調(diào)查，而這并沒有影響海外投資者對日本不動產(chǎn)的投資熱情。