近日，家住重慶江北的90后小曾看到很多人提前還貸，她也動了心。誰知她去自己貸款的某地方商業(yè)銀行一問，預(yù)約要排到5月份。她身邊很多想提前還貸的朋友也有類似遭遇。

春節(jié)假期過后，包括重慶在內(nèi)的許多城市出現(xiàn)了“提前還貸潮”。本月以來，“提前還貸”更是屢登熱搜，但不少人拿著錢，卻發(fā)現(xiàn)還錢比借錢難。這究竟是咋回事？記者進(jìn)行了走訪。

提前還貸有多難？

線上基本關(guān)閉 線下排隊(duì)兩三月

“我房子買成200萬，首付三成，貸了140萬，利率5.8%。這兩年還了10多萬，結(jié)果一看還的大部分是利息，本金只還了4萬！”小曾自嘲買在了“山頂”上，買房時價格高、利率高?？吹饺思叶荚谔崆斑€貸，她也查了一下還貸情況，一查嚇一跳。

和小曾不同，何先生去年10月就留意到利率變化，他正好有些閑錢，于是想提前還10萬，當(dāng)時在網(wǎng)上預(yù)約，一周內(nèi)就成功還掉了。今年2月初，他拿到年終獎后打算再還一筆時，卻發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上銀行已關(guān)閉預(yù)約還貸，只能去線下。他來到營業(yè)廳，等了兩小時，才預(yù)約到了5月初還貸。

在微博、小紅書等社交平臺上，也有許多網(wǎng)友發(fā)帖稱：有的銀行告知沒有還款額度、有的需線下排隊(duì)2—6個月不等，還有部分銀行關(guān)閉了App預(yù)約還款功能。

記者走訪市內(nèi)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)看到，辦理提前還貸業(yè)務(wù)一般都需排隊(duì)，少則三四人多則十多人，而且預(yù)約也要等上兩個月以上。

“這很普遍?！蹦炽y行業(yè)內(nèi)人士透露，目前除了極少數(shù)銀行還貸能在半個月內(nèi)，大多數(shù)銀行均需等待1個月以上。

重慶貝殼交易服務(wù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)前重慶二手房屋交易量逐漸提升，賣方按揭需還款解押的交易單占整體成交約60%，現(xiàn)按揭貸款資料齊備后最快2個工作日可審批通過，因各銀行還款周期長，還款類交易單全流程耗時超100天。

為什么扎堆還貸？

貸款人用腳投票

利率差距是根源

“提前還貸”這股風(fēng)是從去年上半年開始的。為什么會出現(xiàn)這一現(xiàn)象？58安居客研究院院長張波指出，提前還房貸本質(zhì)上還是民眾對于未來不確定性的防御性反應(yīng)。

其一，逐漸走低的房貸利率。1月5日，央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地房貸利率開始密集下調(diào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至1月29日，重慶各銀行首套房利率為4.1%，二套房（一套未結(jié)清）利率也只有4.9%。

這一利率相比之前的5%以上，的確是不小的差距。有網(wǎng)友算了一筆賬：如果貸款200萬，以30年等額本息還款，5.75%房貸利率下的利息總額是2201724.57元，每月還款11671.46元；4.1%房貸利率下的利息總額是1479028.27元，每月還款9663.97元，月還款差額高達(dá)2007.49元。

“我承擔(dān)了高利率，但手上的房子可能并沒有漲價，甚至還在跌價。那么現(xiàn)在最佳選擇就是還掉貸款，相當(dāng)于理財(cái)了?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱。

“對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯了。”李宇嘉表示，這時要么還貸款，要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸，這樣月供也就減少了。

其二，在明源不動產(chǎn)研究院副院長陳壯看來，經(jīng)歷了疫情帶來的不確定性，理財(cái)產(chǎn)品收益不及預(yù)期，股市表現(xiàn)不佳，做實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險也大，沒有好的投資渠道，人們更傾向于主動做現(xiàn)金儲備以應(yīng)對風(fēng)險。加上房貸利率之間的利息差，大家用腳投票，當(dāng)然愿意一有錢就拿來還房貸了。

銀行為何設(shè)門檻？

個人房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

各銀行總分行有要求

本可以提前收到錢，為什么銀行要設(shè)置門檻？

陳壯告訴記者，居民提前還貸是理性行為，但對銀行來說，房貸對銀行來說是最優(yōu)質(zhì)的貸款之一，低風(fēng)險而且有不動產(chǎn)做抵押。銀行也要追求效益，因此不希望大量客戶提前還。一方面是周期越長利息就越高；另一方面是之前的房貸利率比現(xiàn)在高不少，差額隨著時間的延續(xù)會越來越大。

央行發(fā)布的《2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報告》顯示，2022年全年住戶存款增加17.84萬億，較2021年多增7.94萬億?！斑@其中包括理財(cái)贖回的資金、預(yù)防性儲蓄、買房延后的資金等，大部分成為定期存款?！崩钣罴谓忉專Y金成本在增加，增量房貸申請?jiān)谙陆?，存量房貸又被提前還款，銀行收益自然受到?jīng)_擊。

另一位銀行業(yè)內(nèi)人士則向記者透露，目前都是按照總分行政策來執(zhí)行的?！翱偡中锌刂屏诉€款額度，我們網(wǎng)點(diǎn)也只能執(zhí)行?！?/p>

專家說法

堵不如疏，期待央行出臺政策

有財(cái)經(jīng)評論員稱，如果短期內(nèi)兌現(xiàn)大量提前還貸業(yè)務(wù)，可能會影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性，從而增加運(yùn)行風(fēng)險，波及整個銀行業(yè)甚至金融業(yè)安全，金融風(fēng)險因具有傳染性最終可能會轉(zhuǎn)嫁到個人、企業(yè)等微觀主體身上。

對此，明源不動產(chǎn)研究院副院長陳壯表示，隨著社會上對“還貸難”的討論越來越多，聲浪越來越大，不排除未來央行會出臺一些置換方案?！岸率嵌虏蛔〉模F(xiàn)在只能期待中央定調(diào)，能有一些調(diào)整。”

還貸建議

“提前還貸”需量力，切忌跟風(fēng)

明源不動產(chǎn)研究院副院長陳壯表示，還貸者在技術(shù)上不要一次性全部還清貸款，可留一點(diǎn)用作個稅抵扣，享受政策優(yōu)惠。如果確實(shí)現(xiàn)金充裕的話，也可留一些現(xiàn)金在手?！拔覀兤毡檎J(rèn)為，今年整個經(jīng)濟(jì)會回暖，包括樓市，當(dāng)前本質(zhì)上是在筑底。如果投資機(jī)會來了，手頭一點(diǎn)現(xiàn)金沒有也會尷尬。建議可在自己能承受的范圍內(nèi)，適當(dāng)保留一些負(fù)債?！标悏堰€表示，當(dāng)前的房價下行是因?yàn)榉績r分化所致，過去偏遠(yuǎn)地區(qū)、三四線、郊區(qū)的房子未來或還有下行空間，但核心城市、核心區(qū)域、有優(yōu)質(zhì)配套的房產(chǎn)價值終將回歸。消費(fèi)者不能像過去一樣閉著眼睛買房子，也不能圖便宜，否則很有可能“站崗”。

此外，還有些借貸人試圖通過“消費(fèi)貸”或“經(jīng)營貸”置換房貸，但“消費(fèi)貸”等期限較短，且根據(jù)法律政策等規(guī)定，不得投向房地產(chǎn)等領(lǐng)域，一旦違反貸款合同約定用途，銀行等有權(quán)提前收回貸款，此時，借貸人將可能面臨額外法律風(fēng)險，得不償失。

綜合華龍網(wǎng)-新重慶客戶端、中新網(wǎng)

新聞多一點(diǎn)

銀行是否可以設(shè)置障礙？

“部分存量房貸利率偏高，受當(dāng)時房地產(chǎn)調(diào)控政策、供求關(guān)系影響和決定，反映的是當(dāng)時房貸市場價格情況，主要不是銀行的問題?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼指出，雖然呼吁銀行為借款人提前還款提供更多便利，但提前還款是對原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權(quán)利，的確需要借貸雙方協(xié)商一致。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

“如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的，此外還要注意看雙方的協(xié)議約定?！蓖跤癯继崾荆恍┿y行的按揭貸款合同文本中會約定提前放貸需要支付違約金，這些約定的條款實(shí)際上就是格式條款，在司法實(shí)踐中這種條款認(rèn)定無效的概率是極低的。

“如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)協(xié)議約定，銀行就無權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金。”王玉臣說。

存量房貸利率是否能降？

當(dāng)前提前還貸已引發(fā)多波熱潮，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這才只是開始。

“只要房貸利率高于理財(cái)利率，房價和居民預(yù)期房價繼續(xù)下跌，提前還貸的動機(jī)就一直會存在?！崩钣罴沃赋?，這也是去年以來，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例走低的原因。

“此前6%—7%的房貸利率和現(xiàn)在4%以下多的新增房貸利率相差很大，且社會各種投資收益率持續(xù)降低，只要存量房貸不降低，未來幾個月提前還款會繼續(xù)明顯增加。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為，整體看提前還款才只是開始。

面對存量房貸客戶的還款壓力，呼吁降低存量房貸利率的聲音也越來越多。

從銀行的角度看，張大偉認(rèn)為，銀行大概率不會主動降低存量房貸利率，畢竟大部分已經(jīng)成為金融產(chǎn)品，且一旦存量房貸降息，對銀行的利潤有很大影響。

但從宏觀角度看，與存量房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR報價，市場普遍認(rèn)為還有下調(diào)空間。