近年來，因?yàn)槌鞘谢ㄔO(shè)、鐵路建設(shè)等需要征地拆遷，可以說拆遷已經(jīng)變成一件常見的事兒了。但是呢，因?yàn)檎屠习傩盏牡匚徊粚?duì)等，一方是散兵游勇，一方是行政機(jī)關(guān)或拆遷公司。一般情況，動(dòng)遷人員熟知法律法規(guī)，熟知每一戶情況，而對(duì)于每一戶該具體如何說，如何做，每一句話都會(huì)進(jìn)行認(rèn)真安排，如何戰(zhàn)爭(zhēng)前的部署，甚至采取非正常的手段向被拆遷人施加壓力，如動(dòng)用城管、國(guó)土、稅務(wù)等各部門查你，更有甚者黑社會(huì)性質(zhì)的人員也會(huì)介入拆遷，拆遷公司雇傭社會(huì)人員逼遷比比皆是，各種手段都不行的可申請(qǐng)法院強(qiáng)拆。

　　以下是北京來碩律師事務(wù)所郭丹丹律師對(duì)于拆遷談判的相關(guān)解析，供大家參考和學(xué)習(xí)。

　　拆遷談判屬于拆遷工作的核心內(nèi)容：拆遷談判貫穿整個(gè)拆遷過程，包括裁決受理后乃至訴訟程序中，均存在拆遷協(xié)商可能性，無論是城管、稅務(wù)等方面對(duì)拆遷戶的調(diào)查以及拆遷公司的威逼利誘，其目的都是為了在談判上掌握主動(dòng)權(quán)，讓拆遷戶做出讓步，屬于拆遷實(shí)施的核心部分。

一、知己知彼，掌握拆遷方的違法點(diǎn)

　　知己知彼是任何一場(chǎng)談判必須具備的，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少？觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況？拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的？現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價(jià)格是什么？有條件的話還可以做一下信息公開，了解項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、資金等情況。如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點(diǎn)，那么對(duì)我們切入談判和掌握一個(gè)談判的主動(dòng)性是很有幫助的。

二、從一些細(xì)節(jié)中掌握主動(dòng)權(quán)

　　拆遷中很多釘子戶就一個(gè)辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。根據(jù)我們多年的經(jīng)驗(yàn)：合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動(dòng)。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要掌握談判的主動(dòng)性。也就是說，什么時(shí)候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語(yǔ)權(quán)。別小看這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判是大有幫助的。

三、選擇合適的時(shí)機(jī)報(bào)價(jià)

　　怎么報(bào)價(jià)直接關(guān)系到你的談判方向和策略，所以我們就要分析一下：我怎樣報(bào)價(jià)才能既處于道德上不是漫天要價(jià)，還能讓利益處于最大化。拿企業(yè)拆遷來說，我的企業(yè)被拆遷了，我失去了賴以生存的工作，那我第一需要是什么？我想肯定是企業(yè)繼續(xù)存在，那就需要基本生產(chǎn)資料。第一位的就是土地，像北京現(xiàn)在郊區(qū)及其近郊都已經(jīng)幾乎沒有建設(shè)用地可用了。即便是有，現(xiàn)在村集體也不往外租，都在等著拆遷。我想說到這里有些拆遷戶朋友就明白了我們的策略了。我們要做的就是在給對(duì)方一個(gè)價(jià)格的同時(shí)，又讓對(duì)方覺得我們什么都還沒有透露，這才是報(bào)價(jià)的技術(shù)。

四、先確定補(bǔ)償原則，再針對(duì)細(xì)節(jié)談判

　　拆遷一開始的時(shí)候，雙方對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差距很大，有時(shí)候雙方對(duì)一些原則性問題存在根本分歧，比如到底是按普通住宅還是商鋪進(jìn)行補(bǔ)償，按集體土地還是國(guó)有土地的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，按違章建筑還是合法房屋進(jìn)行補(bǔ)償，如果這些原則性問題得不到解決，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒有任何意義，從這個(gè)角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價(jià)。這個(gè)時(shí)候，可以和對(duì)方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)以后再進(jìn)行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報(bào)價(jià)。

溫馨提示

　　拆遷是一場(chǎng)博弈，在這個(gè)博弈的過程中會(huì)發(fā)生很多的情況。在拆遷中訴訟只是一種手段并非目的，訴訟會(huì)為拆遷方和被拆遷人提供平等談判的機(jī)會(huì)，訴訟中確認(rèn)拆遷方違法的情況也會(huì)為被拆遷人的補(bǔ)償談判提供一定的籌碼。所以遇到拆遷要利用好訴訟的時(shí)機(jī)，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)的律師進(jìn)行維權(quán)。