轉自：上觀新聞

日前，蘇州正式上線全市二手房自主交易平臺“蘇找房”，讓去年引起爭議的“房東直售”模式重回大眾視野。

隨著全國多座主要城市的二手房掛牌量持續(xù)上漲，“房東直售”模式常被人提及，很多網友對這種繞開中介的交易模式表示支持。官方舉措不斷，自2021年8月杭州官方率先試水“房東直售”，深圳、上海、寧波、徐州等城市接連跟進，幾乎每次都能引發(fā)一波新的討論。

相比話題熱度，“房東直售”戰(zhàn)績則遠未達到“熱”的程度。比如，被譽為“首創(chuàng)者”的杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺，“個人掛牌房源”板塊在運營一年多以后，掛出的房源不足9000套，在全市10多萬套的二手房掛牌總量中，幾乎可以忽略不計。

這讓人不禁疑問，“房東直售”走不通了嗎？在業(yè)內看來，比起實際成績，“房東直售”釋放的信號更值得關注。

廣受好評的“房東直售”新模式

房東直售，簡言之，是賣家把房源掛在官方平臺，買賣雙方直接交易，全程沒有中介機構參與。

以“蘇找房”為例。蘇州市住建局表示，市民通過平臺可以在線發(fā)布房源信息，搜索購買房源信息，“不出家門買賣房子”。針對買家擔心的房源真實性問題，“蘇找房”推出房源驗真功能，提出真實存在、真實產權、真實委托、真實價格、真實業(yè)主。所有驗真房源都被賦予“蘇房碼”，相當于有官方“背書”。

買家登錄“蘇州市區(qū)存量房交易網上服務平臺”，即可在“蘇找房”查找房源，房源基本信息如照片、區(qū)域、面積、屬性、是否抵押、賣家聯(lián)系方式、蘇房碼一應俱全。買家看中后，就可直接聯(lián)系賣家。

新政發(fā)布，引發(fā)市場關注。短短半月，就有1000多名個人賣家在“蘇找房”掛牌房源，但相比全市14.5萬套房源掛牌量，可以說，絕大多數(shù)人仍在觀望。

但在一年多以前，“房東直售”模式在杭州首推時，幾乎是迅速走紅，掀起一波熱潮。數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，杭州上線房東“個人自主掛牌房源”功能之后，僅半個月時間，掛牌房源激增十余倍。購房者普遍認為，買賣雙方直接交易可以降低交易成本，“零中介費”的愿望終于可以成真。

第一筆真實交易案例，更為新政推行打了一劑“強心針”。在新政出臺4個月后，杭州首例自主交易誕生，2021年12月1日，買賣雙方完成產權過戶和交割手續(xù)，全程耗費1個月時間。據(jù)公開資料顯示，該房源總價為208萬元，按照當?shù)?%的中介費計算，雙方需支付中介費4.16萬元，但通過“房東直售”模式，雙方僅需支付一筆提存公證費用，約2080元（標準為交易價格的千分之一），總共節(jié)約成本近4萬元。

杭州的創(chuàng)新舉措引來全國網友“叫好”。隨后多座城市跟進，如寧波上線的“個人房源自主掛牌”，除二手房買賣，還覆蓋房源租賃。上海稱之為“手拉手交易”，這項服務原來已經存在，此次調整是從線下搬到線上——買賣雙方登錄“一網通辦”，可以在線完成二手房自主交易簽訂合同。在合同分發(fā)確認并雙方無異議后，進行電子簽章/證照采集，最終確認合同并網簽備案。

盡管各地平臺的功能略有差異，但本質相同，都回避了中介機構的參與。中原地產首席分析師張大偉表示，這是中介行業(yè)誕生以來的巨大變革，有望打破行業(yè)內中介機構長期壟斷局面，帶來積極而深遠的影響。

被“叫好”為何交易量不高

盡管“房東直售”模式好評如潮，交易成功的卻不多。雖然沒有專門統(tǒng)計，但從全國來看，85%的二手房交易仍在通過中介來操作。

有觀點認為，“房東直售”真正開啟了“去中介化”之路。如果政府部門能不斷改進服務，打消買賣雙方關于交易安全的顧慮，將徹底打破目前以中介機構為主流的交易方式，自主交易未來可期。

相關部門已經著手優(yōu)化平臺服務。杭州二手房交易監(jiān)管服務平臺個人掛牌房源模塊，最早僅承擔信息發(fā)布功能，此后針對資金安全、買賣資格審查等交易痛點，陸續(xù)打補丁，比如在服務移動端“e房通”增設購房資格前置核查、意向合同網簽、資金保障服務、按揭貸款服務等功能，引入公證機構承擔“信用中介”職能，又接入銀行資源，保障貸款流程。全程產生費用約為交易價格的0.15%，遠低于2%的中介費用。

另一種觀點則認為，“房東直售”很難取代中介，雖然它能免除中介費用成本，卻在無形中增加了時間和其他交易成本。一套二手房走完交易流程，要經過看房、選房、拉產調、雙方約定交定金、網簽備案、付首付、辦房貸、過戶、交稅、領產證、放貸、款清交房等十幾道關，具有專業(yè)知識能力的中介能夠提供便利服務，而自助服務無法做到。

此外，房產買賣屬于低頻次的大宗交易。“陌生人之間的信任關系難以建立，要把交易資金安全風險系數(shù)降至最低，是新模式重點要解決的問題?！笨硕鹧芯恐行南嚓P負責人說。一位上海市房地產交易中心工作人員告訴記者，自推出“手拉手交易”以來，實際交易量并不多，主要集中在親友朋友之間。杭州多個成功案例的買賣雙方同樣是以朋友關系為主。

“從地方政府角度看，并無取代中介的意圖。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，相關部門搭建的二手房交易平臺，是為一些不需要經過中介的交易提供渠道，達到快速成交的目的。這一觀點得到官方印證——杭州市房產市場綜合管理服務中心負責人曾表示，推出個人掛牌功能的本意不是取代中介，而是為無中介撮合的二手房交易提供配套服務。

服務供需要進一步匹配

在專家看來，即使有更多城市跟進推出“房東直售”，在規(guī)模上也不會成為主導力量?！胺繓|直售”走不通了嗎，它釋放的信號究竟是什么？

“政府交易平臺的用意可能是通過多元化交易方式，加強市場監(jiān)管，規(guī)范存量房交易市場，特別是二手房信息的透明化?！眹儡S進說。

“房東直售”在推進過程中的市場反應也不容忽視。上海中原地產首席分析師盧文曦表示，網絡上對“去中介化”普遍持支持的態(tài)度也證明，目前中介服務供需不對等，市場對中介行業(yè)提升專業(yè)度的訴求強烈。

部分中介的不專業(yè)乃至違法違規(guī)行為，成為行業(yè)“槽點”。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年，我國從事房地產經紀業(yè)務人員總數(shù)達到200萬。因市場競爭加劇，且從業(yè)人員普遍素質較低等原因，交易糾紛也在不斷增加，虛報房源、聯(lián)合炒家漲價、陰陽合同等事件層出不窮。

與此同時，隨著近年來房價走高，中介費用也與日俱增。一些購房者更建議，中介費只應該按服務內容為準，而不應該與房價掛鉤。

和歐美發(fā)達國家相比，我國1到3個點的中介費用不算昂貴。美國中介費約為5到6%，但可享受十分專業(yè)的中介服務。房產經紀人除了基本交易規(guī)范，還會建議賣家通過維修翻新來保持產品最佳狀態(tài)，預約全面的房屋檢查報告并進行深度清潔。在美國，房產經紀人通常是來自各個行業(yè)的管理人員，普遍素質較高。

英國二手房交易，還需額外支付一筆律師費。英國房地產市場起步很早，在成熟且完善的體系中，英國購房文件可達幾百上千頁，涉及多方面法律專業(yè)知識，買賣雙方均需嚴格遵循法律進行交易，聘請專業(yè)律師協(xié)助交易，確保整個流程合法合規(guī)合理，規(guī)避風險。

為了消解外界的負面情緒，我國不少中介企業(yè)開始改革。比如，鏈家開始大規(guī)模招募本科以上人群充實中介隊伍。11月，上海鏈家推出不利設施提醒服務，經上海鏈家居間成交的二手房，上海鏈家會在簽署房地產買賣合同前披露該房屋直線距離500米范圍內的高壓變電站（110kV以上），直線距離1公里范圍內的公墓/殯儀館、垃圾焚燒發(fā)電廠，以及直線距離5公里范圍內正常運行中的機場。若因上海鏈家未披露上述設施導致客戶解約，根據(jù)客戶定金損失做相應補償。

有關部門對于中介機構的監(jiān)管力度正在進一步加大。眾多城市在出臺整治房地產市場秩序的舉措時，都將加大對二手房中介機構的監(jiān)管力度作為重要內容。2021年，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)出通知，提出力爭用3年左右時間實現(xiàn)房地產市場秩序明顯好轉。

毫無疑問，隨著房地產調控政策的不斷升級，未來中介行業(yè)也會面臨“洗牌”。從長遠來看，一個規(guī)范的市場環(huán)境，不僅僅依靠政府調控，還需要參與主體形成共識。只有二手房交易市場歡迎更多企業(yè)加入，進行充分競爭，不斷提升服務品質，規(guī)范自身行為，才能促使整個市場持續(xù)向好。一個成熟的市場環(huán)境，需要更透明的規(guī)則，更有效率的交易，以及更合理的收費。