本報(bào)記者方超石英婧 上海報(bào)道

“我們從事的是服務(wù)業(yè)，為廣大業(yè)主提供服務(wù)，但是掙到的都是大家的不理解，我們發(fā)出這樣的倡議，就是能夠讓同行們以及社會大眾正確理解物業(yè)服務(wù)的定位、本原。”

在綠城服務(wù)集團(tuán)董事會主席楊掌法作出上述表述的背后，是四大頭部物企欲為行業(yè)正名的一次嘗試。11月22日，長城物業(yè)董事長陳耀忠、綠城服務(wù)楊掌法、萬物云董事長朱保全、中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗等首次聚在一起，簽署《住宅物業(yè)服務(wù)倡議書》（“以下簡稱《倡議書》”）。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者獲悉，《倡議書》主要提出“專業(yè)獨(dú)立自主發(fā)展之路才能確保物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展”等五大行業(yè)“共識”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“用專業(yè)規(guī)范的服務(wù)，為行業(yè)正名，為千百萬物業(yè)服務(wù)者樹立受社會尊敬的城市勞動者形象，是我們共同的責(zé)任?！?/p>

追求合理的毛利率水平

克而瑞信息顯示，2022年上半年，上市物企凈利潤均值同比下降9.1%，毛利率和凈利率均值分別下降8.3%和16.1%。毋庸置疑，在行業(yè)開啟新發(fā)展周期的當(dāng)下，物管行業(yè)正揮手告別高毛利率時(shí)代。

朱保全日前分享稱，“近段時(shí)間，我正在對物業(yè)管理行業(yè)走入資本市場前的幾家最優(yōu)秀公司做調(diào)研，它們分別是綠城服務(wù)、長城物業(yè)、中海物業(yè)。這幾家公司在毛利率上都持‘保守、傳統(tǒng)’態(tài)度，并不追求過高的毛利率，而是恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，追求合理的毛利率水平，保持‘長坡薄雪’，而萬科物業(yè)也是這樣的選擇?！?/p>

“追求合理的毛利率水平”“不要讓高毛利害了行業(yè)”……朱保全關(guān)于物管行業(yè)毛利率的觀點(diǎn)，引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注與回應(yīng)。

“物管行業(yè)首先是一個服務(wù)行業(yè)，二是勞動力密集型，三是沒有太高的門檻，四是我們也不存在著壟斷的資源，比如說有一些特許經(jīng)營?！痹?1月22日的《倡議書》簽署現(xiàn)場，楊鷗反問道，“在這樣的行業(yè)里面，你們覺得多少毛利率合適？”

對于物管行業(yè)此前的高毛利率，楊掌法認(rèn)為，是因?yàn)橥饨纭皩@個行業(yè)的判斷以及我們自我認(rèn)知上出現(xiàn)問題，主要就是高估了我們自己”，其同時(shí)透露，“三年前我提出來綠城服務(wù)毛利率是合理的時(shí)候受到很多批評，‘做得這么差，人家做到30%幾甚至40%，你們做不到就做不到，還說自己多合理’?！?/p>

而在朱保全看來，“企業(yè)毛利率和行業(yè)毛利率是不同的概念，一定要看單純物業(yè)管理這項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利水平。毛利來自業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)公司收取的服務(wù)酬金，而物業(yè)管理費(fèi)是用以不動產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)?！?/p>

朱保全強(qiáng)調(diào)，“如果住宅物業(yè)管理行業(yè)真的存在高毛利，其結(jié)果一定或被業(yè)主終結(jié)，或被競爭者厘清?！?而中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗踉谏钲谖锊弦脖硎?，物管行業(yè)正告別高毛利，“高毛利是不可持續(xù)的”。

物管是一個滾雪球的行業(yè)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，相較于2022年年初，截止到三季度港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值跌幅為36.6%。而在市盈率方面，上市物企市盈率也出現(xiàn)明顯回落，截至2022年9月30日，港股物業(yè)服務(wù)板塊平均市盈率為6.81倍，低于恒生指數(shù)平均水平（8.29倍）。

毫無疑問，相較此前，近期以來資本市場物業(yè)板塊回落明顯，讓物管行業(yè)“擠泡沫”的說法廣為流傳。

“過去這些年，物管行業(yè)被自己給講故事，這個行業(yè)回歸本原大家看到價(jià)值，它本身就是一個值得大家關(guān)注的行業(yè)，一旦你講了故事，有可能就顧此失彼，有可能你要更多做故事，而失去對這個行業(yè)本身的一些該做的東西?！?朱保全如此認(rèn)為。

在朱保全看來，物管行業(yè)其實(shí)首先至少是一個滾雪球行業(yè)，那么什么叫滾雪球行業(yè)呢？

“每年1月1日別的行業(yè)重新開始，我們是站在去年的基礎(chǔ)之上繼續(xù)增長，這是滾雪球行業(yè)，凡是滾雪球行業(yè)至少是15倍以上的市盈率，又能形成連鎖店，你不只一個項(xiàng)目，你可以全國復(fù)制，這又是一個市盈率?！?/p>

朱保全繼續(xù)解釋稱，“但是這里的本質(zhì)是你有沒有一個好的口碑可以復(fù)制，可以有好的現(xiàn)金流，只要能確保這一點(diǎn)，我覺得這個行業(yè)本身沒有那些花里胡哨的故事?！?/p>

“根本目的應(yīng)該是回歸本原?！标愐乙舱J(rèn)為，物業(yè)所存在的社區(qū)是一個“場”，但是這個“場”一定是影響一個社會面的，“接下來就是以正視聽，回歸社區(qū)的管理”，其強(qiáng)調(diào)稱，“這是很重要的出發(fā)點(diǎn)?！?/p>

陳耀忠同時(shí)表示，“政府這幾年連續(xù)出臺而且聯(lián)合出臺關(guān)于‘物業(yè)+’的政策，比如說物業(yè)+養(yǎng)老等等，雖然把物業(yè)的行業(yè)邊界慢慢擴(kuò)寬了，這幾個因素的疊加一定會對這個社區(qū)這個‘場’造成更大的沖擊或者更大的影響，這時(shí)候更有必要對社區(qū)這個‘場’能夠回歸它的本原?！?/p>

值得注意的是，在由萬科物業(yè)、長城物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)四家頭部物企聯(lián)合發(fā)起的《倡議書》也呼吁行業(yè)回歸管理本質(zhì)，“曾幾何時(shí)，物業(yè)行業(yè)暢談科技與增值服務(wù)，而少談物業(yè)管理本質(zhì)?！?/p>

（編輯：石英婧 校對：燕郁霞）